Ristrutturazioni edilizie: come funziona il trasferimento delle detrazioni fiscali
Agevolazioni ristrutturazione edilizia
Le detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie rappresentano uno degli strumenti più utilizzati dagli italiani per recuperare parte delle spese sostenute per migliorare, adeguare o ristrutturare le proprie abitazioni.
Tuttavia, la vita può portare a cambiamenti nella proprietà degli immobili, come vendite, donazioni o successioni.
In questi casi, sorge spontanea una domanda: cosa succede alle detrazioni non ancora utilizzate? Si trasferiscono all'acquirente o restano al venditore? Lo spieghiamo nel dettaglio in questo articolo!
Partiamo da un’informazione fondamentale: chi effettua lavori di ristrutturazione ha diritto, secondo quanto previsto dall’art. 16-bis del TUIR, a una detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute (fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare). Il recupero avviene attraverso rate annuali di pari importo distribuite su dieci anni.
Ma se nel corso di questi dieci anni l’immobile viene ceduto o subisce un trasferimento di proprietà, la questione si complica. Fortunatamente, la legge chiarisce in modo abbastanza dettagliato i vari casi.
Vendita dell’immobile: chi mantiene la detrazione?
In caso di vendita dell’immobile ristrutturato, le quote di detrazione non ancora utilizzate si trasferiscono automaticamente all’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.
Trasferimento automatico all’acquirente: se non viene fatto nessun accordo diverso, l’acquirente beneficia delle detrazioni residue.
Accordo per mantenere la detrazione al venditore: è possibile stabilire che il venditore continui a usufruire delle detrazioni. Questo accordo deve però essere messo per iscritto nell’atto di compravendita.
Questo punto è particolarmente importante. Se il venditore ha sostenuto i lavori e desidera continuare a usufruire delle detrazioni anche dopo la vendita, dovrà esplicitare tale volontà nell’atto notarile, altrimenti il diritto si trasferirà automaticamente al nuovo proprietario.
Donazione dell’immobile: chi mantiene la detrazione?
Il principio è simile anche in caso di donazione dell’immobile.
Le detrazioni fiscali passano al donatario, sempre che questi sia proprietario esclusivo dell’immobile donato.
Anche in questo caso, le parti possono accordarsi diversamente, ma l’accordo va riportato espressamente nella documentazione ufficiale.
Successione ereditaria: chi mantiene la detrazione?
In caso di successione (morte del proprietario), le cose cambiano. Le detrazioni si trasferiscono solo all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Quindi, non basta ereditare la proprietà: è necessario abitare effettivamente l’immobile.
Ad esempio, se più eredi ricevono in comproprietà un appartamento e uno solo lo utilizza come abitazione principale, sarà quest’ultimo a beneficiare delle detrazioni residue. Inoltre, se l'immobile viene dato in locazione o in comodato a terzi, gli eredi non possono usufruire delle detrazioni, a meno che non ne riprendano la detenzione diretta.
Casi particolari: usufrutto, inquilini e comodatari
Ci sono poi casi meno comuni ma ugualmente rilevanti:
Costituzione di usufrutto: le detrazioni non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono in capo al nudo proprietario, anche se non detiene l’immobile.
Ristrutturazioni fatte da comodatari o inquilini: se chi ha sostenuto la spesa non è proprietario ma inquilino o comodatario, le detrazioni non si trasferiscono ai loro eredi, a meno che questi non subentrino nel contratto di affitto o comodato.
Vista la complessità delle norme e i diversi casi possibili, è fondamentale farsi assistere da un professionista, soprattutto al momento della vendita o della donazione. Il notaio ha un ruolo centrale nel garantire che eventuali accordi tra le parti vengano formalizzati correttamente. Un errore di forma o la mancanza di chiarezza nell’atto può compromettere il diritto alla detrazione per uno o entrambi i soggetti coinvolti.
